港资与外资篇（上）

恒隆地产：陈启宗与王裕强

恒隆集团有限公司（香港联交所股份代号：00010）成立于1960年，是中国香港最具资历的上市公司之一，在物业发展市场拥有逾六十年的经验，通过附属公司恒隆地产（股份代号：00101）在香港及内地发展零售、办公楼、住宅及服务式寓所、酒店等多元物业组合。集团秉持“只选好的　只做对的”理念，被公认为“以客为尊”及重视质量的顶级地产发展商。集团由陈曾熙创办，1991年陈启宗接任董事长，2024年4月卸任并获授荣誉董事长头衔。自1992年起拓展内地市场，在上海、沈阳、武汉等九大城市打造11个“恒隆广场”综合体项目。

香港的恒隆集团（地产）不仅在香港是顶级商业地产开发商和运营商，同时也开创了大陆高端购物中心和中高端购物中心的先河。包括1992年最早在上海投资的恒隆中心和港汇购物中心。恒隆中心作为大陆高端购物中心的鼻祖，在上海开办了第1家，多年以后。赶上中国大陆房地产及零售、消费和时尚的热潮及黄金期，迅速开启了在全国各地的连锁发展和复制。而最适合全国二线城市的发展的中高端购物中心的港汇，却因为集团高层特别是陈启宗先生们对中国高端购物中心和奢侈品消费的乐观估计反而没有在全国连锁发展，其实这是一个战略性和缺乏远见的失误，尤其新冠以后房地产、商业地产、零售特别是高端消费的停滞及衰落，无疑验证这一点……

我与陈启宗先生有缘于2008年上海的亚太商业地产论坛和2010年搜狐的房地产论坛中两次相遇。

上海论坛我所在机构CCREC是主办方之一，同时我也担任大会的嘉宾主持人。与开坛嘉宾陈先生在大会的**台上有过短暂的交流和对话。

第2次是在搜狐论坛上，我和他都作为讲演嘉宾。他首先非常骄傲而自信地讲解了恒隆的高端、精品及慢节奏商业模式，同时对万达的中低端和粗放及快速发展的商业模式进行了抨击和嘲讽。我在接踵而至的论坛发言中。对他对万达的批评展开了反批评。我认为恒隆没有把中高端购物中心一体的港汇在全国连锁发展，其实是高估了中国的消费和未来的发展。而万达却是抓住了中国商业地产及消费的主流模式必将获得高速发展。

陈启宗先生毕业于英国牛津大学，出身香港豪门，按大陆说法属于富二代，个头不高，长了一颗硕大的头颅和浓眉大眼，神情倨傲，侃侃而谈。新冠以后中国的房地产，、商业地产尤其是奢侈品消费开始出现大幅下滑，陈先生在大陆的精心布局和快速发展的恒隆模式无疑遇到了最大的挑战甚至可以说是滑铁庐。这种超前的定位和发展，无疑让陈先生和恒隆正在吞下苦果……

2025年十一期间，我在退休后定居的大连去了恒隆中心，虽然依然是那么的亲切和高大上，但是却人流稀少，消费零落，令人慨叹……

2014.8.6.  今天下午接受《新地产》杂志关于恒隆二线城市扩张遭遇困境的采访---自从2001年开始从事教育培训和行业协会事业以来，不断接受媒体采访已经成了我工作的组成部份，把自己打造成所谓行业专家和意见领袖也需要些先天条件和后天努力:一是要有前赡性、对行业要有研究、判断和预见；二是要有独立性、尽量保持客观、中立和公正；三是要有批判性，要看透本质、志在高远；四是要有思想性，除了读书和思考外、更需创意；五是要有实战性、了解和经历过一线、洞悉和把握前沿和基层……

附《恒隆受困：“慢火煲汤”高手的新烦恼》

财讯传媒集团  新地产

2014年9月4日

《地产》记者张增艳/文

题记

陈启宗追求每个项目均是精品，对每个产品的开发也抱有谨慎的态度。但要想玩转内地二线市场，在设计、招商、运营中因地制宜恐怕是他必须要考虑的问题。恒隆受困，究竟是一时还是一世，最终还要取决于陈启宗的态度。

一直以来，陈启宗被外界誉为“慢火煲好汤”的高手。如今，这位高手正在经历被火灼伤的疼痛，他带领下的恒隆广场在内地二线城市的运营频频受困，例如，沈阳、济南恒隆广场出租率下滑，天津恒隆广场延迟6年开业。

扩张阵痛：

恒隆于1992年开始进入内地市场，分别联合其他香港和内地企业开发上海徐家汇地铁上盖和南京西路地块，兴建了港汇广场和恒隆广场，并在上海创造了奇迹。据2013年年报显示，恒隆总租金收入为66.38亿港元，其中上海的两座购物中心和写字楼总租金收入为26.4亿港元，占比为40%，投资回报率高达42%。这也激发了陈启宗铁定将世界级定位的恒隆广场推及到内地各大城市的决心。

迄今为止，恒隆在上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉等8个城市已有10个购物商场，其中6个已经投入运营，4个正在兴建，每年将投资内地商业地产项目约为60亿元。

一面是快速扩张，不断扩大在内地市场的规模；另一面则是各地恒隆广场经营遇阻，阵痛不断。可以看出，这些运营惨淡的恒隆广场多定位为四星+五星，这类购物中心未来也将是恒隆在二线城市的主要方向，他们的表现将直接决定恒隆在未来资本市场的估值。

2005年，恒隆先后在沈阳拿下两块地。其中，皇城恒隆广场的定位相当于上海的港汇广场，而2012年9月开业的市府恒隆广场的定位则等同上海的恒隆广场。

2010年6月26日，沈阳皇城恒隆广场正式开业。恒隆的官方资料表明，在开业当日，沈阳皇城恒隆广场的回报率已经超过了当初上海的两个项目。可惜，3年后皇城恒隆广场的运营并不尽如人意。

“金廊”区域的高端奢侈品购物中心除了市府恒隆广场，还有卓展购物中心与华润万象城，这两者都对市府恒隆广场形成了强烈的竞争。

整体来看，沈阳的商业地产处于严重过剩的状况，竞争非常激烈。如果没有好的运营，恒隆很难改变现状。”亚太商业不动产学院院长朱凌波表示。

继2010年沈阳皇城恒隆广场开业后，恒隆基本每年都有一座购物中心建成开业。2011年是济南、2012年是沈阳市府恒隆广场、2013年是无锡恒隆一期、2014年是天津恒隆广场、2015年是大连恒隆广场、2018年是昆明恒隆广场、2019年是武汉恒隆广场等。

就在今年的第三季度，恒隆在内地的第7个购物中心——天津恒隆广场在延迟6年后将开业，这是其在二线城市拿的第一个项目。

水土不服：

恒隆模式的核心之一是恒隆与品牌商业的共生共荣。在新一轮的扩张中，二线城市是恒隆的主要发力点。面对沈阳和济南恒隆广场的表现不佳，陈启宗表示，第一次去某个城市，难免会有很多难处，总是要有一个学习的过程，而典型的难处就是水土不服。

在朱凌波看来，恒隆出现今天的局面是必然，老板喜欢高山流水，久而久之就变得不接地气。这种意识会严重影响项目的操盘手，并出现了曲高和寡的局面。其中最重要的表现就是定位偏高，很多二线城市的消费力、消费习惯都不成熟，没法和上海相比。

“商业地产的运营也要讲究区域，城市不同，居民人均可支配收入不同，消费力也截然不同。”朱凌波补充道，恒隆在全国二线城市没有推港汇广场的品牌，而是推恒隆广场，在人们的印象里其就是高端的购物中心，主营奢侈品销售。从目前的扩张来看，基本也是秉持这样的品质路线。二线城市虽然已经出现了奢侈品的消费人群，但是他们的消费力、消费习惯远没有达到一线城市的水准。例如沈阳，消费人群的最大特点就是跟风，消费没有持续性，后劲不足。而济南，消费趋于保守，对潮流的事物接受较慢，时尚度也不高。

虽然上海的两个恒隆广场非常成功，但其运营模式并不能在二线城市进行大规模复制。“上海这两个广场的成功，有一个重要原因就是项目操盘手是本土的。目前，两位元老均已离开恒隆。而在二线城市的项目操盘手基本都是香港的团队，由于对内地情况不熟悉，对二线市场的拓展有很大影响。”朱凌波坦言。

除了定位与管理团队的影响，当前的反腐形势也对恒隆广场的经营带来了不小的负面影响。近年来，陈启宗多次指出，除了经济周期下行导致市场疲软，政府的反腐措施也影响了恒隆广场的经营。在2014年度中期业绩报告中，上海的两座购物商场的零售总额较去年同期下降了约2%，这和政府反腐力度的加大不无关系。朱凌波坦言，“反腐对高端奢侈品、高端餐饮影响较大，而且对奢侈品消费的滞后性也越来越大。目前，很多知名的奢侈品已经开始停止在中国开店，因此，对后续恒隆广场的招商也会有一定的影响。”

“高端购物中心的消费者目标性很强，品牌忠诚度较高，在购物中心停留的时间相对较短，这直接导致高端购物中心人气不足。”朱凌波说，在恒隆的运营中，必须要注重创新，加强体验型业态的多元化和丰富性，增加消费者在购物中心停留的时间，从而刺激消费，提升营业额。一方面，在恒隆广场中增加与其品质匹配的体验型业态，例如高档餐饮、主题咖啡厅、特色书店，从而留住消费者，改变购物中心只是购物的现状，打造休闲放松、社交的重要场合。另一方面，围绕奢侈品做文章，设置相应的展览厅，解读奢侈品背后的文化故事和文化价值。随着反腐的加剧和经济的发展，国人对奢侈品的追捧会逐渐回归理性，由浅层次的面子消费转向其文化价值挖掘。

万达的风格是拿地18个月以后购物中心就要开业，而恒隆地产18个月可能只做一个方案。两者不同的背后是恒隆超强的融资能力与稳健的财务能力，这也是恒隆可以在商业地产中保持物业自己持有，其产品系定位为中高端的重要缘由。陈启宗追求每个项目均是精品，对每个产品的开发也抱有谨慎的态度。但要想玩转内地二线市场，在设计、招商、运营中因地制宜恐怕是他必须要考虑的问题。恒隆受困，究竟是一时还是一世，最终还要取决于陈启宗的态度。”

王裕强：

而港汇中心的操盘手王裕强先生后来也成为恒隆模式陈启宗先生在大陆的主要推动者和执行者。

恒隆集团阶段（1993-2011）。  1993年加入香港恒隆集团，历任上海港汇房地产开发有限公司副总经理、董事、董事长兼总经理。2009年起兼任恒隆地产助理董事，主导上海恒隆广场、济南恒隆广场等项目开发，提出“物业以收租为主”的长期持有策略。

协信地产时期（2011-2024）。  2011年出任协信地产高级副总裁，规划五年内新增400万平方米商业地产，主导重庆、上海等地10个商业项目，强调“差异化设计”及轻资产运营模式。2024年担任协信控股高级副总裁及协信购物中心发展管理有限公司董事总经理。

企业董事职务。  2014-2017年任上海徐家汇商城独立董事。2024年兼任尚嘉国际控股中国业务董事。

我与王裕强先生裕强兄有过多次的交往和持续的友谊。我们第1次见面是200  8年在icsc国际购物中心协会与我所在的清华大学CREO合作的商业地产培训课程上。记得当时是在北京的民族饭店举办。来自中国大陆的一线、二线、三线城市的高中低端三类商业地产开发商和运营商50多人参加了培训。

裕强兄无论是作为恒隆地产的主要操盘手，还是做为中国商业地产或零售地产高地一一上海的资深商业地产从业者，其行业地位和声誉无论是客观上，还是自视都颇高。

其实在此之前，我也邀请过他来讲课，都被他委婉和冷淡地拒绝了，因为他认可的商业地产培训或行业论坛平台首推ICSC这种国际机构，而对本土机构和平台他几乎都不太买账。由于我与国际购物中心的合作，以及之后在拉斯维加斯ICSC  年会和上海及北京的多次交往，他看到了我们的专业追求和诚意。终于在2014年首次次接受我创办的亚太商业不动产学院的邀请莅临北京授课。同时在2014年我发起的亚太商业不动产学院师生会期间欣然接受并担任上海师生会的会长。至此我裕强兄无论是专业交往还是私人友谊都进入“蜜月期”。

裕强兄高大颀长，有着一副欧美老外般棱角分明的面庞，为人处事雅致而严谨。每次去上海，无论这些年他任职的机构和职务发生多次变迁，我们要么一起组织专业会议，要么一起推杯换盏畅谈行业及政经话题。包括我2003年退休以后，他也经常在我的微信上点赞，其无言关注令人温暖和感同身受……

2013.11.20.  今天中午在上海约见了几位学院师生也是业内资深人士、可喜的是大家近一年多都有了新变化新身份：已在恒隆做了二十多年的原上海港汇、恒隆总经理王裕强先生已加盟重庆协信、现为上海协信星光商业投管公司董事总经理；原美国西蒙、加拿大亿万豪剑桥中国副总裁潘丽君女士、现为沃尔玛亚洲公司租赁和资产管理副总裁；原平安集团投委会秘书长、投资部总经理黄薇女士、现身份暂不宜公开；原宝龙集团副总裁洪群峰先生、现为宝龙置地董事总经理；全国工商联商业不动产专委会执行秘书长李乐先生、现为意莲时尚董事长。包括我这一直徒有虚名的闲人、今年也挂了个亚泰合盛投资管理公司董事长的嗜头……

2014.8.31.  今天下午，为期5天的ICSC资格认证CSM(注册购物中心经理）考试准备项目ICSC《购物中心管理》专业课程进入最后压轴版块，APCREA一ICSC购物中心资格认证培训中国专家委员会常务**、协信地产控股有限公司高级副总裁王裕强先生就购物中心国际化趋势为学员进行精彩的讲解。

2014.12.13.  亚太商业不动产学院师生会上海分会筹备扩大会议顺利举行！

亚太商业不动产学院师生会上海分会筹备扩大会议在外滩中心福信集团顺利举行，工作会议顺利完成了预定的议程并圆满举办！

会议上确定了亚太商业不动产学院师生会上海分会的模式与章程，各位参会人员为上海分会的成立提供各类计划。

在本次会议上提名确定了亚太商业不动产学院上海分会的会长、副会长、副会长单位，执行会长和副秘书长和秘书处的任职人员名单。首任会长王裕强：

协信地产控股有限公司高级副总裁  兼协信购物中心发展管理有限公司董事总经理。

2018.12.10.  今天中午与沪上商业/地产界的诸位咖友/亚太学院的师生好友们欢聚后，在尚嘉中心王董裕强兄的陪同下参观尚嘉中心并做客会所私聊。晚上又应宝龙集团洪总群峰老弟之盛情相约赴家宴一一让雨雪交加的上海显得格外温馨与格调......

新加坡凯德集团：林明彦、王会干、毛大庆、胡泊、贺叶楠

凯德集团是一家亚洲的多元化房地产集团，总部位于新加坡，其投资组合横跨多元房地产类别，包括办公楼、购物中心、产业园区、工业及物流地产、商业综合体、城镇开发、服务公寓、酒店、长租公寓及住宅，集团业务遍及全球30多个国家的200多个城市。此外凯德集团还拥有全球领先的房地产投资管理业务规模，旗下共管理8支上市房地产投资信托基金（REITs）和商业信托，以及20多支私募基金。

从1994年进入中国市场以来，凯德集团在中国的发展已经经历了25年的风雨。从94年的第一座办公楼，到2004年第一座来福士广场开业，再到提出“综合体战略”，以及凯德mall的全部连锁发展及重组，凯德集团至今已经成为了在中国最为成功的外资房地产集团之一

我与凯德集团渊源很早，也一直与他们高中层保持着联系与合作。

林明彦、王会干：

“第一次去香港是2003年，当时我在清华大学UEO办公室任首席顾问。到香港是因为清华大学与香港大学有一期联办的课程，特邀新加坡凯德置地中国区总裁林明彦先生和金融主管王会干先生讲解凯德的基金与商业地产的设计与运营管理。来自大陆的商业地产业内人士，第一次了解到国外的商业地产包括亚洲特别是新加坡的先进和专业模式。（节选自本书“三度香江，明珠璀璨尚当时”）”

毛大庆：“职业经理人~行业明星~创业旗手”（参看本书“与中国房企精英的专业交往和职业友谊（一））

胡泊：

职业履历：

物业与商业管理：曾任北京仲量联行总物业经理、北京龙德置地商业管理公司副总经理；

企业高管职务：历任华夏柏欣经营管理有限公司董事、凯德商用产业有限公司华北区北京城市1部总经理、华夏幸福产业新城集团商业事业部招商运营总经理；

南国置业任职：2019年起担任南国置业副总经理，后晋升为董事、总经理及联席总经理；2022年8月辞去董事及总经理职务后继续担任联席总经理，后于2023年4月辞任联席总经理及所有职务。

我与胡泊始识于2010年左右他任职于华夏柏欣葫芦岛市某顾问项目总经理开业典礼上，我做为特邀讲演嘉宾出席。之后就一直保持联系。直到他担任北京凯德翠微mall的总经理并被聘为亚太商业不动产学学的讲师，先后被评为学院天际线大奖的金牌操盘手，优秀教师和学术委员及学院京津冀师生会的副秘书长，在学院的培训、论坛、诊断及咨询等一系列产品线服务上都多次深度参与，成为学院最核心的bro，建立和保持着频繁而亲密的专业合作和个人友情……

凯德中国创新总监贺叶楠：

我是通过胡泊总介绍认识的贺总并在新冠之前一直保持顺畅的培训、考察、论坛及信息等方面的交流与沟通。贺总的职业、认真、坦诚和热情给我难忘和美好的印象和记忆……

美国沃尔玛，潘丽君女士：

“2014年4月28日，由APCREA亚太商业不动产学院和ICSC国际购物中心协会共同举办的“ICSC汉化购物中心管理培训项目新闻发布会”在北京华腾美居酒店举行一一

下面我宣布“APCREA——ICSC购物中心管理培训项目”中国专家委员会成立，并为潘丽君女士颁发专家委员会主.  席证书。大家掌声表示感谢！

下面有请中国专家委员会主.  席，沃尔玛亚洲不动产公司租赁与资产管理副总裁潘丽君女士潘总做主题发言，掌声欢迎！

感谢潘总。在这里我要特别表达对丽君总的感谢，从我最初发出邀请请她担任这个专家委员会主.  席的邀约后，她就表示十分的热情和真诚，不仅积极推荐专家委员会的优秀与合适的人选、出谋划策，帮助和指导我们的工作，而且就连专委员会的第一次筹备会议都是在沃尔玛的上海办公室召开的，中午还请我们吃了一顿绿色健康的午餐。今天又在百忙之中拨冗参加本次新闻发布会，而且依然是以志愿者的方式，对此我非常感动。让我们再一次对丽君总表示由衷的谢意。相信中国专家委员会在她的领导和带动下一定会圆满成功地完成相关的工作计划。”（节选自本书“ICSC资格认证新闻发布会”）

曾担任沃尔玛亚洲不动产租赁及资产管理副总裁，负责公司在亚洲的商业地产投资开发与运营。她于2012年加入沃尔玛，主导了沃尔玛在中国首个自营购物中心——珠海乐世界的开发与开业。

潘丽君女士拥有丰富的商业地产经验，曾就职于正大广场、西蒙地产等知名企业，并于2016年从沃尔玛离职。2018年她加入宝龙地产担任商业集团总经理，但仅6个月便离职。

我看到丽君总最新的媒体介绍是2025年5月6日APP“美国梦购物中心  纽约美食地图”发布的“

《美国梦首届AAPI论坛点亮亚裔高光时刻》

“2025年5月2日,  为庆祝美国亚太裔传统月�0�2(AAPI  Heritage  Month)  ，全美第一大Mall、与曼哈顿隔岸相望的美国梦购物中心成功举办首届《AAPI主题论坛》，该论坛汇聚了众多行业领袖，致敬亚裔群体对美国社会发展的卓越贡献；通过专题演讲与深度对话，共同探讨亚裔文化在当代美国社会中的价值重塑与创新发展。该活动由美国梦资深副总裁潘丽君（Laura  DeSwart)女士主持。”


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